РАЗВИТИЕ ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ В 2016 ГОДУ
В процессе поиска новых экономических идей по развитию российской экономики, на фоне непростых внешних экономических реалий, возможности использования лишь внутренних резервов, ограниченности бюджетных средств на развитие инфраструктурных проектов правительство РФ предложило новый инструмент развития сферы строительства за счёт внедрения нового подхода в развитие бывших территорий промышленных зон, которые на настоящий момент «заржавели» и утратили свою инвестиционную привлекательность.
Рассматриваемый в Государственной Думе РФ законопроект ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с развитием территорий, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон») направлен на решение указанной задачи за счёт введения комплексного регулирования правоотношений между собственниками объектов недвижимости, находящихся в территориях заброшенных промышленных зон, и государством в лице органов местного самоуправления.
Законом предполагается создать единый правовой алгоритм (механизм) взаимодействия (участия) всех собственников территорий, занятых промышленными объектами, в процессе развития таких территорий, учёта интересов собственников и соблюдения их прав на принадлежащие объекты собственности. Ожидается, что у собственников промышленных объектов на основе предоставляемых органами государственной власти им различных льгот появится либо инициатива самостоятельного инвестирования в развитие этих территорий, либо повысится привлекательность данных территорий для инвестирования у сторонних, в первую очередь, частных инвесторов.
Несмотря на всю позитивность законодательной инициативы, текущая редакция Закона вызывает ряд вопросов, которые можно отметить как с положительной стороны, так и негативной.
С одной стороны, Закон предполагает а) создание новых механизмов развития инвестиционного климата и привлекательности промышленных территорий для девелоперов, б) развитие заброшенно/невостребованной, но уже существующей инфраструктуры с учетом государственных интересов по развитию экономики и частных по извлечению прибыли из промышленных объектов, в) развитие промышленных территорий без значительных государственных вложений из бюджета, г) создание налоговых льгот для субъектов, принимающих участие в развитии территорий.
С другой стороны, Закон имеет ряд явных недостатков, ставящих под сомнение получение положительного эффекта от его действия:
⎯ создание дополнительного способа изъятия объектов недвижимого имущества из собственности – что само по себе может являться негативным инвестиционным риском;
⎯ порождение противоречий с действующим градостроительным законодательством в части градостроительного зонирования и ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», в том числе в части вопросов компетенции органов местного самоуправления;
⎯ неподчинение общей системе законодательного регулирования режима собственности недвижимости в границах промзон;
⎯ отсутствие чёткой и прозрачной процедуры определения степени повреждения объектов, находящихся в границах промзон;
⎯ создание нового инструмента для работы рейдерских структур по захвату территорий в целом либо предприятий в частности.
Представляется спорным способ выработки собственниками единого решения по освоению территории – в настоящее время решающими определены интересы тех собственников, чья кадастровая стоимость принадлежащих им объектов выше (определение кадастровой стоимости в том виде, который сейчас существует, сам по себе вызывает массу вопросов и также может рассматриваться как рисковый фактор). Фактически, в вопросе принятия решения сыграет «право сильного», что нарушает принцип равноправия.
Таким образом, предлагаемые механизмы вовлечения собственников в участие по «развитию» территорий могут быть обусловлены ни объективными причинами, а личными интересами отдельных лиц.
Неурегулированность и спорность некоторых положений Закона по обозначенным вопросам является самостоятельным рисковым фактором по возникновению судебных споров между участниками соглашений по развитию территорий, например по соблюдению их прав как собственников земельных участков, а также процедуры принятия решений о развития рассматриваемых территорий.
Как отмечают экономисты, проект редевелопмента промзоны может обойтись на 30% дороже, чем застройка новой территории, так как перед стройкой необходимо провести ряд подготовительных процедур, в том числе по исследованию территории и экологической очистке. Некоторые из промзон послевоенной застройки и вовсе непригодны к редевелопменту.
На стадии дальнейшего согласования Закона необходимо доработать все указанные вопросы в целях действительного обеспечения комфортной правовой среды для всех участников правоотношений и самостоятельного добровольного появления у инвесторов интереса по участию в таких проектах.
В наше время мы уже знаем положительные прецеденты (и без Закона) реализации проектов по освоению промзон.
⎯ территория бывшего Московского газового завода АРМА. Так как производство было остановлено, территория завода утратила к себе интерес и свою эффективность. Процесс развития этой территории дал внушительный инвестиционный ход. Здания на территории переоборудованы в офисные помещения и творческие площадки, появилась развитая транспортная инфраструктура;
⎯ Бизнес-центр „Красная роза” (общая площадь 20 тыс. кв. м, класс В+) на месте бывшей фабрики „Красная роза”- потрачено $10 млн. Планируемый срок окупаемости проекта составлял 3 года. Этот комплекс, построенный еще до 1917 года, по основным характеристикам вполне подходил для реновации зданий под офисный центр: расположение, деловая активность района, технические характеристики здания и т.д.