<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=239215506642626&ev=PageView&noscript=1" />
En Cn

Отсрочка арендной платы (CoViD-19)

4 апреля 2020

Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"

Именно данный Федеральный закон устанавливает возможность применения отсрочку по арендным платежам.

Данному вопросу посвящена статья 19, которая описана крайне абстрактно.

Первое, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Второе, требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. На момент написания настоящей статьи данные требования отсутствуют.

Третье, размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году режима повышенной готовности, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Четвертое, Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.


Мы понимаем, что судебная практика будет формироваться сразу же после открытия судов (возобновления работы), где все предприниматели будут применять аналогию закона на все виду арендных отношений, в том числе и лизинг.

Несмотря на то, что установлена обязанность для предоставления отсрочки, очевидны два существенных вопроса:

какой срок отсрочки

и

на сколько можно требовать уменьшить размер арендной платы?


Наше профессиональное мнение:

- срок отсрочки должен быть пропорционален периоду карантина (ограничения предпринимательской деятельности)

- размер арендной платы должен быть пропорционален возможности (ограничения) использования помещений в полном объеме при обычных условиях с учетом возможности (легальности) предприниметельской деятельности в "нерабочие" дни.

К примеру, Бизнес Центры (офисы ТРЦ), которые полностью закрыты, обязаны предоставить арендные каникулы в силу того, что Арендодатель не предоставляет доступ в арендуемые помещения.

Таким образом, на момент написания статьи, возможно выявить только проблематику данного абстрактного федерального закона и предположить возможные решения, в любом случае суд скорее всего будет склоняться к защите слабой стороны в арендных отношениях, вина которой в отсутствии арендных платежей полностью отсутствует с учетом Указа Президента РФ, вопрос законности которого конечно под большим вопросом (об этом пишет наш парнтер Бузника Дмитрий в своем Блоге).

С учетом общей экономической обстановки в РФ, большинство Арендодателей отнесутся к отсрочки и каникулам адекватно, понимая что нежилые площади сдать другому арендатору будет не просто пробелматично, а скорее невозможно.

Весомая часть организаций после прекращения всех ограничений просто "не откроются", на рынке будет профицит предложений, и дефицит спроса, что конечно повлияет на стоимость аренды в меньшую стороны (еще один логичный довод для снижения арендной платы для тех, кто "выжил").

И Законопроект о моратории на подачу заявлений о банкротстве коснеться фактически только тех предпринимателей, кто решит для себя работать дальше и исполнять обязательства с договоренностью об отсрочки. Остальные же, скорее всего, пойдут по стандартному пути - перестанут сдавать отчетность со сменой директора и учредителей (законопроект мораторий на данные специфические условия не накладывает, а зря).


После написания статьи было опубликовано Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2020 года №439, которым Арендодателем было рекомендовано при предоставлении отсрочки по арендной платы необходимо предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществление арендатором недвижимого имущества.

К сожалению, рекомендации необязательны к исполнению.

Более приоритетное положение у тех лиц, кто арендует недвижимость у Государства (Росимущество). Рядом Распоряжений Правительства РФ (№670-р от 19.03.2020 года, №968-р от 10 апреля 2020 год) и Постановлением Правительства РФ №439 от 03 апреля 2020 года предусмотрена обязательная отсрочка оп оллате аренды за апрель, май и июнь на срок, предложенным арендатором, но не позднее 31 декабря 2021 года равными частями.

Отменены пени за просрочку оплаты арендных платежей, однако если Договор установлена часть арнедных платежей за коммунальные услуги - по ним отсрочка не предусмотрена. Но стороны могут предусмотреть иные условия в Дополнительном соглашении.

Еще один плюс - Росимущество обязано заключить такое дополнительное соглашение в течении 7 рабочих дней с даты обращения арендатора.


Самое важное! Заниматься вопросами арендных каникул и отсрочек необходимо прямо сейчас, после выхода из карантина, диалог с Арендодателем точно приведет к негативному сценарию.

С учетом принятых Постановлений, всегда можно прийти с Арендодателем к конструктивным предложениям, которые необходимо обязательно оформить дополнительными соглашениями, для чего в любом случае будет необходим грамотный юрист.

Мы прикладываем наш пример письма, который составляли для наших клиентов, но каждая ситуация индивидуальна.

С уважением,

Руководитель судебной практики

Бузник Дмитрий Ильич


Не болейте! Ниже в форме, Вы можете описать свою ситуацию по аренде и любым иным вопросам, и мы Вам поможем решить этот вопрос.

[Здесь будет форма обратной связи]