НЕЗАКОННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. ВОПРОСЫ-ОТВЕТЫ
Вопросы-ответы:
1. Как выглядит схема такого строительства на землях ИЖС и на сельхоз землях? Какие роли здесь выполняет местная власть и застройщик?
В крупную клетку незаконное строительство подразделяется на строительство на землях, строительство на которых не допускается (несоответствие категории земельного участка либо его вида разрешённого использования), а также строительство на участке, который строительство допускается, но при отсутствии разрешения на строительство.
Самым распространённым нарушением является отсутствие разрешения на строительство, когда в виду физических характеристик возводимых объектов недвижимости (не одно строения, а например комплекта зданий) застройщик не обращается к местным органам власти (именно они согласно градостроительному законодательству РФ являются органом, выдающим разрешение на строительство) за получением соответствующего разрешения. Процедура получения разрешения как и любой бюрократический барьер для застройщика сопряжена с финансовыми и временными затратами, которые застройщик пытается избежать за счёт рисков сноса возведённых строений, перекладываемых на плечи покупателей соответствующей недвижимости.
2. Какую роль выполняет в этом процессе так называемая дачная амнистия – когда собственность на дачных участках может быть узаконена в ускоренном порядке? А каком этапе это происходит?
Дачная амнистия как социальное благо дало возможность населению страны легализовать недвижимость, построенную ещё в советское время, правоустанавливающие документы которую у людей отсутствовали, препятствуя, таким образом, введению недвижимости в гражданский оборот. Граждане по дачной амнистии могли поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности на недвижимость, предоставляя лишь информационные (справочные) технические данные о недвижимости, но при этом не должны были предоставлять каких-либо правоустанавливающих документов на неё, в том числе разрешение на строительство. Однако предприимчивые застройщики начали использовать механизм дачной амнистии по регистрации вновь созданных объектов недвижимости, минуя никуда не девшиеся процедуры получения разрешений на строительство.
Как правило, такая «подмена понятий» происходила уже после строительства объекта недвижимости, учитывая то обстоятельство, что по дачной амнистии реализовываются построенные объекты.
3. Как вы объясняете довольно широкий охват процессом незаконного стр-ва в Московской области – бесконтрольностью процесса, коллективным пренебрежением законом (и со стороны покупателей, и со стороны застройщика, связанной еще и с жаждой наживы), коррумпированностью властей (если она здесь имеет место, то в чем заключается – если речь идет о самовольном строительстве)?
Как и любая проблемная ситуация в нашей стране процесс имеет несколько предпосылок, выделить главную из которых довольно сложно. К ним можно отнести: 1) противоречивое земельное законодательство, не устанавливающее чётких «правил игры» для граждан, застройщиков и органов местного самоуправления в процессе строительства; 2) огромный денежный поток, вращающийся в сфере жилищного строительства, а также рынка земли в Подмосковье, соблазняющий чиновников (на использование спорных толкований закона в своих корыстных целях, при чём речь может идти не только о совершении незаконного действия, но и законного, но зависящего от воли чиновника, позволяющему ему как предоставлять какое то право, так и не предоставлять), застройщиков (действующих по принципу временщиков, не оглядывающихся на репутацию, стремящихся получить здесь и сейчас получить максимальную прибыль при минимальных вложениях); 3) низкая правовая образованность граждан, ввязывающихся в сомнительные схемы приобретения жилья, не проводя юридической проверки приобретаемых строений.
Относительно коррупционной составляющей необходимо отметить, что она имеет немаловажное значение, т.к. невозможно представить картину, при которой местные надзорные чиновники из администрации не имеют представления о масштабных стройках, разворачивающихся у них перед глазами при отсутствии каких-либо разрешительных документов, которые они же (чиновники) должны выдавать.
4. По вашему опыту – кто в основном покупает жилье в подобных объектах? Приезжие, местные жители, люди, уже имеющие жилье и желающие купить что-то «на природе»? Поведение покупателей и участие в сомнительных схемах – это низкий уровень правовой культуры или отчаянные попытки решить жилищный вопрос своими силами — с учетом высоких цен на жилье в целом? Если есть своя практика ведения таких дел, расскажите пожалуйста.
Контингент различный, т.к. мотивационный фактор приобретения подобного жилья у людей разный, но, как правило, объясняется невысокими ценами на подобные сомнительные с повышенными рисками строения:
— кто-то хочет перебраться в Москву из ближайших регионов, не имея возможности приобрести жильё в самой Москве из-за высоких цен;
— москвичи, накопившие определённую денежную сумму, мечтающие иметь загородную недвижимость.
В основном приобретается подобное жильё что называется «для себя», не в качестве инвестиционного инструмента для последующей перепродаже.
5. Контролирующие процессы строительства органы – должны ли они отслеживать процесс застройки в районах? И в состоянии они обнаружить такой проект «на ранних стадиях»?
Как это не парадоксально, но государственных органов, которые, так или иначе, должны контролировать процесс строительства, предостаточно. Ещё больше количество госорганов, которые напрямую не контролируют процесс строительства, но в курсе возникающих строительных площадок в регионе. Однако коррупционная составляющая, а также низкий мотивирующий фактор на надлежащее исполнение своих обязанностей порождает всякую видимую бесконтрольность многих строительных объектов.
Говоря о возможности раннего обнаружения строительных объектов необходимо отметить, что это в современный век информационных и коммуникационных технологий, обширных баз данных не является нечто невозможным. Строительные работы сами по себе являются масштабным событием, на реализации которого задействованы массы людей и техники, скрыть или замаскировать которые под какое-либо иное мероприятие практически невозможно. Безусловно, это вопрос воли местного руководства. На не информированность местных властей такие вещи списать невозможно, когда общественно активные местные жители зачастую являются главными информаторами властей о возникновении законных/незаконных строительных площадок. Стройка для местных жителей, тем более незаконная, является раздражающим фактором, о котором они всегда пишут различные жалобы и доносы. Не видеть такие обращения могут только коррупционно мотивированные чиновники.
6. Какие юридические механизмы могли бы предупредить возникновение таких проектов?
К таким можно смело отнести:
— упрощение процедуры получения разрешения на строительство (уменьшение барьеров для оформление необходимых документов для законопослушных граждан и организаций);
— усиление ответственности за нарушение законодательства в этой сфере по принципу неотвратимости наказания;
— повышения прозрачности процедуры выделения земельных участков под строительство.