Можно ли приобрести земельный участок с находящимся на нем домом путем оформления залога
Так, в п. 2 ст. 336 ГК РФ сказано, что «Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем». При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки (залога недвижимости) только при условии соблюдения правил статьи 69 Закона.
Необходимо обратить внимание, что процедура одновременного приобретения под залог земельного участка с находящимся на нем домом (зданием, сооружением) имеет свои особенности и ньюансы, знание которых может помочь избежать неблагоприятных последствий, в том числе залогодержателям. Остановимся подробно на основных из них в отдельности.
Во – первых, в гражданском законодательстве отсутствует прямое пояснение, каким образом должна быть указана цена объектов залога (дома и земельного участка): общая или каждого объекта недвижимости в отдельности. Понимание в этот вопрос внесла судебная практика. Как пояснил Пленум ВАС РФ в абз.абз. 1, 2 п.27 постановления от 17.02.2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» «В договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом». Подобное мнение изложено и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 года № 2620/10 по делу № А38 – 5402/2008.
Таким образом, в договоре залога может указываться как общая стоимость земельного участка и дома (иного здания, неразрывно связанного с землей), так и стоимость каждого объекта недвижимости по отдельности.
Вместе с тем, стоит отметить, что при определении в договоре залога общей стоимости двух объектов недвижимости, залогодержатель может столкнуться со сложностями при обращении взыскания на заложенное имущество. Дело в том, что в такой ситуации обращение взыскания на каждый объект собственности по отдельности возможно лишь в определенных случаях. В частности, «Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также предоставит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание». «В случае объявления несостоявшимися публичных торгов по продаже предмета залога в целом в связи с тем, что на торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением о продаже имущества, составляющего предмет залога, по отдельности, которое следует рассматривать по правилам статьи 324 АПК РФ» (абз.абз. 3, 4 п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10).
Совершение перечисленных в данных случаях процедур безусловно затянет процесс реализации заложенного имущества, а также требует значительных финансовых ресурсов, что, на наш взгляд, невыгодно залогодержателю. Поэтому, подводя итог вышесказанному, полагаем, что указание в договоре залога земельного участка с находящимся на нем домом (зданием, сооружением) стоимостей каждого из объектов недвижимости позволит залогодержателю в будущем сэкономить время и избежать дополнительных затрат.
Во – вторых, значение имеет на каком вещном праве (кроме права собственности) земельный участок переходит к залогодателю. Данный момент необходимо учитывать, оценивая риски неисполнения либо ненадлежащего исполнения залогодателем обязанностей по основному обязательству (например, кредитному договору) и возможности обращения взыскания на заложенное имущество.
Так, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, то право залога на него не распространяется. Однако, при обращении взыскания на дом, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. В практике имеются случаи, когда залогодатель после заключения договора залога дома (здания, сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, выкупал земельный участок в соответствии с требованиями п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137 – ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Суд в данных случаях, как правило, занимает позицию, согласно которой реализация дома (здания, сооружения) может быть осуществлена только с одновременной продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка. При этом кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка, так как подлежащий реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным зданием земельный участок не являлся предметом ипотеки (п. 17 Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 года № 90).
В – третьих, государственная регистрация ипотеки дома (здания) и земельного участка, на котором он расположен, производится одновременно, за исключением случаев, установленных Законом (например, право залога не может быть зарегистрировано в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 69 Закона)). Поэтому заявления о государственной регистрации ипотеки таких объектов должны быть поданы тоже одновременно. В противном случае, данное обстоятельство может послужить основанием для отказа в проведении государственной регистрации залога (письмо Росреестра от 21.08.2014 года № 14-исх/09541-ГЕ/14 и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2016 года № 09АП – 40064/2016).